Umowa najmu mieszkania – wzór
Uzupełnij dane stron, mieszkania i warunki najmu. Protokół zdawczo-odbiorczy dołączymy na osobnej stronie.
Dane wpisane w formularzu zostają w Twojej przeglądarce. Nie zapisujemy ich i nie wysyłamy na serwer.
Co dalej?
Umowa najmu mieszkania – co warto wiedzieć
Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania
Umowa najmu (art. 659 Kodeksu cywilnego) musi określać strony, mieszkanie i czynsz. W praktyce warto też wpisać okres najmu, termin płatności, zasady rozliczania mediów, kaucję i zasady wypowiedzenia. Umowa na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W przeciwnym razie uważa się ją za zawartą na czas nieokreślony (art. 660 k.c.).
Czas określony czy nieokreślony
Umowę na czas określony można wypowiedzieć przed terminem tylko w przypadkach przewidzianych w umowie (art. 673 § 3 k.c.), dlatego wzór zawiera postanowienia o wypowiedzeniu. Przy umowie na czas nieokreślony z czynszem płatnym co miesiąc ustawowy okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące na koniec miesiąca (art. 688 k.c.), ale strony mogą ustalić krótszy okres dla najemcy.
Wypowiedzenie przez wynajmującego
Wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu mieszkania z dowolnej przyczyny. Ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 11) pozwala na to tylko w określonych sytuacjach, np. gdy najemca zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności mimo pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu, niszczy lokal, rażąco narusza porządek domowy albo podnajął mieszkanie bez zgody. Wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać przyczynę.
Kaucja
Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z tytułu najmu (art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów). Dlatego tak ważny jest protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem mieszkania i liczników – przy wyprowadzce porównuje się z nim stan lokalu.
Kto płaci za naprawy
Najemca ponosi drobne nakłady, takie jak drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian i sufitów oraz drobne naprawy instalacji (art. 681 k.c.). Pozostałe naprawy potrzebne do korzystania z mieszkania obciążają wynajmującego (art. 662 k.c.).
Podatek od najmu
Osoba prywatna wynajmująca mieszkanie rozlicza przychód z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki. Obowiązek podatkowy ma wynajmujący, a nie najemca.
Najem okazjonalny
Ten wzór to zwykła umowa najmu. Najem okazjonalny daje wynajmującemu łatwiejszą eksmisję, ale wymaga m.in. oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Takiej umowy nie da się zawrzeć samym wydrukiem.
Najczęstsze pytania
Jak wysoka może być kaucja za mieszkanie?
Najwyżej dwunastokrotność miesięcznego czynszu. W praktyce najczęściej wynosi równowartość jednego lub dwóch czynszów.
Kiedy wynajmujący musi oddać kaucję?
W ciągu miesiąca od opróżnienia mieszkania. Może z niej potrącić zaległy czynsz, opłaty i koszt naprawy szkód, za które odpowiada najemca.
Czy umowę najmu trzeba gdzieś zgłaszać?
Zwykłej umowy najmu nie trzeba zgłaszać. Zgłoszenia do urzędu skarbowego wymaga najem okazjonalny. Wynajmujący sam rozlicza podatek od przychodu z najmu.
Czy wynajmujący może wejść do mieszkania pod nieobecność najemcy?
Nie bez zgody najemcy, poza sytuacjami awaryjnymi grożącymi szkodą. Termin wizyty, np. przeglądu stanu mieszkania, warto ustalić z wyprzedzeniem.
Wzór ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Został przygotowany według stanu prawnego na październik 2026. Przed podpisaniem sprawdź, czy treść pasuje do Twojej sytuacji, a w sprawach nietypowych skonsultuj ją z prawnikiem.